Le bien en un coup d’œil
• Studio 18,10 m² Carrez · Rez-de-chaussée · Immeuble 1885
• Entièrement meublé et équipé — prêt à louer dès J1
• Très bon état · HSP 2,75 m · Double vitrage PVC
• Charges copropriété : 52 €/mois · Taxe foncière : 300 €/an
• Loyer au plafond majoré : 793 €/mois · Rendement brut : 5,4 %

Description
Situé au 17 rue Louis Morard, dans le quartier résidentiel de Plaisance (Paris 14e), ce studio de 18,10 m² constitue une opportunité d’investissement locatif immédiate dans l’un des arrondissements les plus stables de la rive gauche.
L’appartement, en très bon état, est intégralement meublé et équipé : cuisine fonctionnelle, rangements optimisés, salle d’eau avec WC. L’agencement tire parti de chaque mètre carré sans aucune perte d’espace. La belle hauteur sous plafond de 2,75 m, caractéristique de l’immeuble d’époque (1885), apporte un volume agréable qui contrebalance la compacité de la surface. Les fenêtres en PVC double vitrage et les volets métalliques extérieurs assurent une bonne isolation acoustique côté rue.
Le chauffage est individuel électrique (panneaux rayonnants avec programmateur pièce par pièce), ce qui garantit une maîtrise totale des charges sans dépendance au collectif. Le ballon d’eau chaude de 50 litres est dimensionné pour un occupant.

Performance énergétique et travaux d’amélioration
Le bien est actuellement classé DPE F (404 kWh/m²/an). Cependant, le potentiel d’amélioration est exceptionnel pour un budget très contenu :
Pack 1 — Isolation des murs par l’intérieur : 800 à 1 200 € → passage estimé en classe C (255 kWh/m²/an)
Pack 2 — Remplacement des fenêtres par du double vitrage renforcé + radiateur à inertie avec détecteur de présence + ballon ECS catégorie C : 2 200 à 3 300 € → passage estimé en classe B (220 kWh/m²/an)
Budget total pour atteindre la classe B : 3 000 à 4 500 €. Cette mise aux normes sécurise la location au-delà de 2028 (échéance d’interdiction des DPE F) et valorise immédiatement le bien.
À noter : la réforme DPE 2026 prévoit une reclassification favorable pour les petites surfaces, susceptible d’améliorer automatiquement la note actuelle.

Localisation et accessibilité
Le quartier Plaisance est un secteur résidentiel calme et commerçant du 14e arrondissement, prisé des jeunes actifs et des locataires longue durée.
Métro Plaisance (ligne 13) à 4 minutes à pied. Rue d’Alésia et ses commerces à 2 minutes. Avenue du Maine et ses restaurants accessibles à pied. Parc Montsouris à 10 minutes à pied.

Calcul de rentabilité
Loyer mensuel (plafond majoré 43,8 €/m²) : 793 €
Loyer annuel : 9 516 €
Charges de copropriété : 52 €/mois soit 624 €/an
Taxe foncière : 300 €/an
Revenu net de charges : 716 €/mois soit 8 592 €/an
Rendement brut (sur prix FAI) : 9 516 € / 174 720 € = 5,45 %
Rendement net de charges (sur prix FAI) : 8 592 € / 174 720 € = 4,92 %
Coût total acquéreur estimé (prix FAI + frais de notaire ~8 %) : ~188 700 €
Rendement brut sur coût total : 5,04 %
Rendement net de charges sur coût total : 4,55 %
Conditions de vente
Prix : 174 720 € FAI (honoraires agence 4 % à la charge de l’acquéreur, soit 6 720 €)
Prix net vendeur : 168 000 €
Surface Carrez : 18,10 m²
Prix au m² : 9 652 €/m² FAI
Tantièmes : 34 / 1 007èmes
DPE : Classe F (404 kWh/m²/an) — Classe GES : C (15 kg CO₂/m²/an)
Coûts annuels d’énergie estimés : 730 à 1 030 €/an

Bien libre de toute occupation

Idéal pour
Investisseur locatif recherchant un bien clé en main à Paris sous 175 000 €, avec un rendement brut supérieur à 5 % et un potentiel de valorisation par des travaux énergétiques à très faible coût. Également adapté à un primo-investisseur ou un expatrié souhaitant un pied-à-terre sans travaux dans un quartier résidentiel bien desservi.